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遠洋地產總裁李明地產回歸營銷

发布时间:2020-01-10 12:57:23 编辑:笔名

本报 杨丽萍 北京报道

近日,远洋地产总裁李明在接受本报专访时坦承,目前,对于房企来说最需要解决的就是营销问题,为此,远洋地产决定将发展重点回归到销售及客户上,“我们已提出,公司一切为了销售,销售一切为了客户”

可以理解,对于上市成功的远洋地产来说,重要的是将募集来的资金、买来的土地换成更强大的现金流

“我现在最关注市场和管理”

《21世纪》:很长一段时间,资金才是房企的最大问题

李明:是的,起码过去两年,市场乐观,大家都在拿地、扩张和企业重组,关注的焦点自然就成了上市融资和圈钱

《21世纪》:如何看待楼市“拐点论”,向上还是向下

李明:还是会慢慢涨有拐点也好、没拐点也好,一个现实的问题就是今年一定是一个特定的调整期所谓调整期,就是起码短期内市场不乐观,至于调整期有多长,市场预期将非常关键

《21世纪》:从“快速上涨”到“慢慢涨”,房企的关注点又有什么变化

李明:拿远洋地产来说,我现在最关注两个问题:市场和管理市场调整期是非常敏感的,虽然远洋地产现在大多数的项目都在环渤海区域,这里也是目前中国经济增长的主要区域,相对于南方城市,这个区域受宏观调控的影响会稍好一些,市场也会更乐观一些即便如此,也还有一些不确定因素,因为货币政策层面还将会有很多措施,今年全国“两会”期间,银监会领导就透露要修订个人住房信贷管理办法,要是真正动用这个手段的话,那就等于动到了房地产最敏感的部位

而在管理方面,随着宏观调控的深入,从土地、资源、信贷、资金、税收等等都慢慢趋同,竞争关系也公平了,激烈的竞争就会转向企业内部管理管理问题又恰恰是最难的,因为环境在几个月内发生了变化,但是企业人员的思想、内部管理机制,不可能几个月就发生很大的变化,这就需要企业在管理方面也做出相应调整

以远洋地产为例,从一个国有企业变成一个合资企业,然后又成为公众公司,过去是单一股东,现在是很多股东,在资本增加的同时,最突出的挑战就是自己管理水平是否能跟得上

市场和管理这两个问题,将在未来的房地产企业竞争中起着至关重要的作用

《21世纪》:提出“回归客户”是不是也是迫于这两个现实问题的压力

李明:这种压力只是一方面最主要的原因还是公司在2005年就制定了一个发展战略其中包括公司净资产回报率到第三年、第四年时要达到20%,并成为一家上市公司另外,还要重新树立新品牌,现在这几个战略指标基本上都达到了,也完成了从中远房地产到远洋地产的品牌对接但还有一个指标至今仍没有完成,那就是公司管理要向客户专家转变房地产的所有问题最后都可以归纳到客户问题上,只有实实在在地为客户做一些事情,这才是应对市场变化最好的方式市场压力才是真正的压力,我不能跟市场进行赌博

《21世纪》:“客户年”的有形投入会是多少

李明:1000万

“兼并收购正当时”

《21世纪》:远洋地产有没有资金压力,毕竟现在还是一个观望的市场

李明:应当说资金现在还不是问题毕竟我们现在还是一个净现值公司,就是我的账面银行存款,减去银行负债还是一个净现值这有三个方面的原因,其一是远洋地产去年下半年刚刚在香港上市,有100多个亿的融资规模其次,公司并没有采取盲目扩张的策略,开发节奏也是按部就班,每年保持 00万平方米的在建规模,从这一点来说,公司的发展速度还是比较稳健第三,公司在国内的融资基础比较好,几大商业银行都跟公司有长期合作,有部分企业商业信贷利率上调较大,但我们目前还没有上浮超过10%的贷款,2%、 %、4%就差不多了,大多数都是基准利率下浮的情况下取得的

《21世纪》:受国家外汇管理政策收紧的影响,远洋地产境外募集的资金如何顺利进入内地

李明:对于这个问题,我们做了战略安排上市之前,借外汇管理政策相对宽松的环境,远洋地产就在境外借有不少商业外债,以提前支持公司的土地储备上市当日,便用其中的5亿美金用来抵偿外债综合计算,远洋地产上市所融资金目前已有80%进入内地

《21世纪》:远洋地产2007年的销售收入会有多少

李明:将超过60个亿

《21世纪》:远洋地产目前有多少土地储备

李明:1500万平方米左右和那些2000万平方米以上土地储备的企业相比,他们的土地储备相对分散,除了一、二线城市之外,有的甚至铺到三四线城市了,而远洋地产的土地储备相对集中,主要分布在北京、天津、沈阳、大连、中山这五个城市,平均每一个城市约为 00万平方米左右这种土地规模和集中程度与我们稳健的发展战略相吻合

《21世纪》:现在还准备拿地吗市场变化了,拿地方式有没有改变

李明:拿地速度取决于开发速度、销售速度我们目前的开发周期掌握在 到4年,每年开发量 00万到400万平方米简单算一下,远洋地产合理的土地储备为1600万平方米,我们基本上将保持这样的一个储备规模和年开发量我们还将主要采取兼并的方式拿地此前,公司40%的项目是通过兼并收购,这个比例在近期之内还会维持而这些年来,我们已经具备较强的企业、团队以及文化整合能力宏观调控又将对资金实力不强的中小企业形成生存压力,兼并收购正当时,这种机会不会永远都有

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